Baromètre Federia 2025 : derrière la « normalisation » des loyers, une crise structurelle du logement

Analyse et décryptage par Gaëtan Bosmans, fondateur de GBRE.

Syndic et Gestionnaire Immobilier en Brabant Wallon et à Bruxelles

Une lecture qui va au-delà des pourcentages

Le Baromètre des locations 2025 publié par Federia confirme une tendance que nous observons quotidiennement sur le terrain : le marché locatif belge ne se détend pas, il se contracte.

Si certains chiffres peuvent donner l’illusion d’une stabilisation – notamment à Bruxelles – la réalité est plus préoccupante : moins de biens arrivent sur le marché alors que la demande continue de croître. Cette combinaison alimente mécaniquement la hausse des loyers et fragilise l’accès au logement.

Bruxelles : une hausse plus modérée… mais un marché sous tension extrême

En Région bruxelloise, la hausse moyenne des loyers s’établit à +3,7 % en 2025, après des années exceptionnellement fortes en 2023 (+8,8 %) et 2024 (+5,5 %).

Mais cette « normalisation » est trompeuse.

Ce que montrent réellement les chiffres :

• Loyer moyen d’un appartement : 1.330 €

• Loyer moyen d’un studio : 905 €

• Aucune commune bruxelloise n’affiche encore un loyer moyen inférieur à 1.000 € pour un appartement

• Le nombre de nouveaux baux analysés passe sous la barre des 8.000, contre plus de 11.000 en 2021

La pénurie d’offre devient structurelle, en particulier sur les petits logements.

Les locataires bougent moins, conscients de la difficulté à se reloger à un prix acceptable.

Wallonie : un effet de rattrapage désormais bien visible

La Wallonie enregistre en 2025 la plus forte hausse des loyers du pays : +5,4 %, devant la Flandre (+4,5 %) et Bruxelles (+3,7 %).

• Loyer moyen wallon : 888 €

• Toutes les provinces dépassent désormais 800 € de loyer moyen

• Les maisons individuelles (+7,7 %) et mitoyennes (+6,1 %) sont les segments les plus sous pression

Focus Brabant Wallon : un marché à part

Le Brabant Wallon se distingue très nettement :

• Loyer moyen : 1.238 €

• Hausse annuelle : +8,3 %, la plus élevée de Wallonie

  
  

Cette dynamique s’explique par l’exode bruxellois, la proximité des bassins d’emploi et une offre locative insuffisante face à la demande.

Le vrai problème : la disparition des logements abordables

Le baromètre met en évidence un phénomène central : la hausse des loyers médians est plus rapide que celle des loyers moyens.

Concrètement :

• À Bruxelles, le loyer médian atteint 1.250 €

• Cela signifie que la moitié des nouveaux locataires paient ce montant ou plus

Cette évolution révèle la disparition progressive des logements les plus abordables, souvent :

• des biens plus anciens,

• moins performants énergétiquement,

• retirés du marché faute de cadre incitatif pour leur rénovation.

La lecture GBRE : ce que cela implique pour les copropriétés et les investisseurs

En tant que syndic et gestionnaire immobilier, nous tirons plusieurs enseignements clairs de ce baromètre :

1. Décourager les petits investisseurs fragilise le marché

   Or, 76 % des bailleurs belges sont des particuliers possédant 1 à 4 biens. Leur retrait du marché aggrave directement la pénurie.

2. La gestion des immeubles devient un enjeu stratégique

   Charges, travaux, performance énergétique, conformité administrative : une copropriété mal gérée perd de la valeur et devient plus difficile à louer.

3. Le rôle du syndic évolue

   Il ne s’agit plus seulement d’administrer, mais d’anticiper :

   • les obligations réglementaires,

   • les enjeux énergétiques,

   • l’équilibre financier à long terme des immeubles.

Conclusion : un marché qui exige plus de professionnalisme, pas moins

Le Baromètre Federia 2025 confirme une réalité de terrain : le marché locatif ne manque pas de demande, il manque de confiance et de visibilité pour les investisseurs.

Dans ce contexte, le professionnalisme du syndic et du gestionnaire immobilier devient un facteur clé de stabilité, tant pour les copropriétaires que pour les occupants.

Chez GBRE, nous défendons une approche rigoureuse, transparente et durable de la gestion immobilière, ancrée localement et alignée avec les réalités économiques du marché.